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房价拐点何时来临

时间:2017-05-12 16:11 来源:未知 作者:admin 点击:

房价拐点何时来临?

    在一线城市价涨量跌的“滞涨”局面姗姗来迟之际,受“比价”效应影响的二线城市房价出现了急剧上涨,三四线城市也处于普涨当中。不过,用“回光返照”一词描绘这一切的地产景象,是最贴切不过的。

    2009年房价大涨,根本在于国家天量货币投放,导致货币增长远超社会总产品增长而引起的货币贬值问题,引发城镇家庭的普遍忧虑,进而将货币财富转向不动产,以实现财富的保值增值。截止到2009年10月,央行发行货币207545.74亿元人民币(M1),同比增长32%,而同期的国民生产总值增长不到8%,实际货币贬值(即通货膨胀率)为22.2%,远高于国家统计局公布的负0.5%的CPI数值。目前,政府当局与公众对于通膨的判断相差甚远,原因在于政府所笃信的CPI,在公众中已尽失公信力。

    房价上涨的另外一个原因,在于中央和地方政府一些列的救市政策,包括信贷、税收优惠和地方政府的特别扶植政策。在这些政策中,过于宽松的住房信贷政策,使大量投资客利用银行贷款,轻松实现“以小博大”,囤积了大量住房以待高价出货。根据调查,在一线城市的新竣工楼盘中,绝大部分房屋已经销售,但至少有50%的楼房处于空置状态。这些空置房就属于待价而沽的“商业存货”,2015注册送白菜,一旦价格上涨不再,或出现松动,势必蜂拥出货,成为打压房价的“起义军”。

    房地产救市政策中另一个关键政策是二套房营业税减免政策,这个政策大大降低了房屋销售的交易成本,解除了诸多投资客获利退出的“后顾之忧”,使得房屋二手市场成为房地产市场的“证交所”,推动了二手房市场的疯狂交易。

   ,2015注册送白菜; 眼下中国房价的走势,所面临的第一个关口,就是这个临时性的二手房营业税减免的政策,是不是能够在2010年如期退出。一但营业税减免政策退出,5.5%的税收成本,在巨大的房价泡沫下,将迅速引爆这个市场。可以说,一旦政策明朗,大约就在今年12月底,至多到明年1月底,二手房市场将很快出现量价齐跌的局面,加上大量的投资客的“投诚”、“起义”,整个住房市场很快出现拐点--这当然是广大城乡居民所乐于看到的好现象。

    当然,既得利益集团的游说能力是不可低估的。二手房税收优惠政策能否退出,我最多有5成的把握。本来,鼓励自住性住房和改善性住房,限制二手房交易正当其理;但同样的道理也可能成为中央放手鼓励二手房交易的理由,将继续延续2009年的所有房地产优惠政策。如此,房价拐点的出现肯定要向后延续,房价的调整就只能依靠市场的自发作用了--在上涨到极点之后,由于无人接盘而出现崩溃。

    历史的经验证明,对于二手房营业税减免政策是否退出,我认为不能抱有太大希望。但是,“星星之火,可以燎原”,来自农产品涨价的压力,完全可能改变中央对房地产救市的一切设想。

    今年的中央经济工作会议强调,要保持货币政策的连续性和稳定性,表明在2010年的货币投放虽然不可能超过2009年,但也有近8亿元的计划投放量。尽管本次会议强调货币政策要在经济结构调整方面发挥作用,但考虑到银行业对房地产的情有独钟,可以肯定仍有大量的资金将在明年一季度进入土地和房屋市场。如果房市没有在年初发生逆转,2010年一季度,各地仍将上演“地王”和房价上涨的好戏。

    但是,中央继续实施适度宽松的货币政策,不仅可能刺激房市、股市,更有可能刺激几十年来一直由于“剪刀差”、政府压制而处于低位的农产品价格。预计农产品特别是蔬菜、肉和部分粮食将在今年底到明年初的春节前夕,掀起一轮迅速上涨的高潮。其势头之猛,完全可以媲美甚至超过如火如荼的房地产市场。最有可能的是,农产品将一改春节后价格回落的规律,而处于居高不下的状态,推动一季度CPI出现5%以上的大幅上涨。

    CPI上涨形成的政府最保守口径下的“负利率”,完全可能促使中央政府正视出现的“新形势新情况”,调整货币政策的“力度、节奏、重点”,被迫实施紧缩的货币政策,则房市连带股市将应声而落,房市进而形成势如破竹的急剧回落走势,2015注册送白菜,至少可以回落到2009年初的水平。这个时间可能在2010年3-4月份,或者说很难超过上半年。

    当然,如果高层顾虑房地产泡沫的危险,而在2010年退出二手房交易税收减免政策,即使其他政策优惠照旧,房价拐点很可能在本月底和明年1月初期出现。只要短短的二十多天,就有可能看到一个急剧的变化,让我们大家拭目以待吧!

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